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Marcelo Gallegos, experto en inversión inmobiliaria: “No es buen negocio comprar la casa propia”

Marcelo Gallegos aconseja no comprar casa

El broker inmobiliario señala que al comprar a crédito con fines habitacionales en realidad no estamos haciendo una inversión como muchos creen. “La mejor opción es arrendar y ocupar el dinero ahorrado para invertir de forma inteligente”, añade. 

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Uno de los grandes problemas que se presentan en Chile tiene que ver con las pensiones. En la actualidad, muchos chilenos no cuentan con una base de ahorro tan grande para generar una buena pensión a futuro, por lo que buscan la manera de aumentar su patrimonio. En esa búsqueda aparece la inversión. 

En ese sentido, uno de los caminos más seguidos es la inversión inmobiliaria, ya que es una buena opción para aumentar progresivamente el patrimonio. Sin embargo, comúnmente se cree que “cumplir el sueño de la casa propia” también cuenta como una forma de inversión. 

No obstante, según señala Marcelo Gallegos, bróker inmobiliario senior, eso sería un error: “Por ningún lado te conviene comprar una casa propia, por lo menos en una etapa temprana de vida. Al hacerlo estás comprometiendo tus ingresos por 20 o 30 años, ingresos que podrías hacer rendir de mejor manera si inviertes”, detalla. 

“Muchos creerán que arrendar es botar la plata a la basura, pero cuando esto se hace para poder usar el apalancamiento bancario como medio para aumentar patrimonio a través de la inversión, la historia cambia mucho”. asevera Gallegos

¿En qué se basa la opinión de inversionista? En este artículo detallaremos cada uno de los argumentos. 

Comprar una casa propia no es una inversión

¿Por qué cumplir el “anhelado” sueño de la casa propia no se considera una inversión? 

A pesar de que muchos lo consideran negocio, porque más adelante la pueden vender o arrendar si es que se cambian de casa, en realidad no corresponde a una inversión ya que a largo plazo lo que se está haciendo es dejar de incrementar patrimonio a través de la deuda bancaria, deuda que no paga el comprador de la propiedad, sino el arrendatario.. 

Según explica Marcelo Gallegos, existen dos herramientas que son vitales para cualquier inversionista: el capital y la deuda. El primero tiene relación con el patrimonio que posee una persona y que puede ser utilizado para invertir de inmediato, sin tener que recurrir a un crédito. El segundo, es la capacidad que se tiene para sostener una deuda generada por un crédito. 

“En Chile, la gran mayoría suele comprar vivienda a crédito, por lo que si no se cuenta con un patrimonio muy grande, lo que se está haciendo al comprar la casa propia es reducir las posibilidades de aumentar el capital y  disminuir la capacidad de deuda postiva, que es lo que finalmente ocupan los inversionistas para obtener ganancias a mediano y largo plazo”, comenta Gallegos. 

En ese sentido, el experto agrega que lo mejor que se puede hacer cuando se está iniciando la vida adulta es arrendar una vivienda que nos guste, para utilizar este capital y deuda para invertir en propiedades que realmente nos generen ganancias en el tiempo. 

La solución que propone Marcelo Gallegos

Entonces, ¿en qué utilizar el dinero que se ahorra no pidiendo un crédito hipotecario? Según plantea el bróker inmobiliario chileno, hoy en día es posible invertir en el mercado inmobiliario sin tener una gran cantidad de dinero ahorrada, a veces casi sin plata es posible, solo con buenos antecedentes.. 

El modelo que plantea Marcelo Gallegos se basa en solicitar un préstamo al banco, del mismo modo que se haría para comprar una casa propia, pero esta vez sería para comprar departamentos en un sector con buena plusvalía a 5 años en sectores de crecimiento inmobiliario. 

No obstante, ¿por qué esto sería una inversión si hay que pagar igualmente un dividendo? La respuesta radica en que esa vivienda adquirida se pondría inmediatamente en alquiler, con lo cual el dinero mensual del arriendo quedaría para pagar el mismo crédito. 

De igual manera, Gallegos señala que una forma más rápida de obtener ganancias con esta inversión es vendiendo la propiedad en un período de 5 años. Esto, se logra traspasando la deuda restante al comprador, mediante la asesoría de su banco. 

“Lo que sucede es que el otro banco pagará toda la deuda de la vivienda a nuestro banco, para luego cobrar el dividendo al comprador. Sin embargo, el precio actual de la vivienda será mucho más alto que hace 5 años atrás y se habrá amortizado la deuda a través del pago del arrendatario, por lo que nuestro banco nos pagará el diferencial. Con esto podemos obtener ganancias que son cercana a los 18 a 20 millones por unidad”, explica Marcelo. 

Respecto al monto necesario para invertir, Gallegos señala que todo dependerá del pie que tengamos que pagar por la propiedad, pero que hoy incluso es posible iniciar con una inversión de 1.5 a 1.8 millones de pesos, por lo que el único problema que ve es el miedo, el cual normalmente es infundado, ya que es un negocio que tiene todas las aristas aseguradas al tratarse de un inmueble.

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